www.diy2010.com - Οδηγίες με Video και Φωτογραφίες για τη
συντήρηση & διαχείριση ακινήτων, Ηλεκτρολογικά - Υδραυλικά - Βαψίματα, 
Γυψοσανίδες, Μόνωση, Κλιματιστικά, Κλειδαριές,
Ενέργεια, Μίσθωση & Φορολογία κ.α.

diy2010.com - Φτιάξτο μόνο σου και σώσε τα λεφτά σου

Εκμίσθωση Ακινήτων - Συμβουλές για Ιδιοκτήτες

ΕΚΜΙΣΘΩΣΗ ΑΚΙΝΗΤΩΝ - ΣΥΜΒΟΥΛΕΣ ΓΙΑ ΙΔΙΟΚΤΗΤΕΣ

Η ενοικίαση (εκμίσθωση) ακινήτων στις ημέρες μας έχει γίνει μια πολύ δύσκολη υπόθεση. Η κρίση και έλλειψη ρευστότητας που βασανίζει επιχειρήσεις και ιδιώτες έχει μειώσει το ενδιαφέρον για κάθε είδους μισθώσεις ακινήτων (διαμερίσματα, καταστήματα, γραφεία κτλ). Φυσικά οι τιμές των ενοικίων έχουν πάρει τον κατήφορο, καθώς η ζήτηση είναι μικρή και η προσφορά μεγάλη. Παρ’ όλα αυτά καλό είναι οι ιδιοκτήτες (εκμισθωτές) να έχουν υπόψη τους μερικά πράγματα όταν επιτέλους θα βρεθεί ο μελλοντικός ενοικιαστής (μισθωτής). 

     1.   Σύνταξη μισθωτηρίου.

     Απαιτούνται τα ΑΦΜ και οι ΑΔΤ και των δυο συμβαλλόμενων. Στις μισθώσεις οικιών έχει καταργηθεί το χαρτόσημο, ενώ στις αντίστοιχες των επαγγελματικών χώρων είναι 3,6 % επί του συνολικού μισθώματος. Ποίος θα αναλάβει αυτή την επιβάρυνση είναι αντικείμενο συμφωνίας των δυο πλευρών.

     2.   Μισθωτήριο Συμβόλαιο.                                                                   

     Παλαιότερα το μισθωτήριο για να είναι νόμιμο ώστε να χρησιμοποιηθεί ως αποδεικτικό στοιχείο σε κάθε μελλοντική χρήση έπρεπε να είναι θεωρημένο από την εφορία. Η θεώρηση γινόταν από ένα εκ των δυο συμβαλλόμενων με επίδειξη αστυνομικής ταυτότητας σε οιοδήποτε εφορία. Σήμερα η διαδικασία αυτή έχει καταργηθεί και τα μισθωτήρια γίνονται πλέον ηλεκτρονικά, μέσω της ιστοσελίδας του Υπουργείου Οικονομικών, δηλαδή του TAXIS. Ένας εκ  των δυο συμβαλλόμενων (συνήθως ο ιδιοκτήτης) χρησιμοποιώντας τον κωδικό εισόδου στο TAXIS, εισέρχεται στην αντίστοιχη εφαρμογή καταχώρησης πληροφοριών μίσθώσεων,  καταχωρεί τις απαραίτητες πληροφορίες και τυπώνει το ηλεκτρονικό μισθωτήριο.Το μισθωτήριο πρέπει να καταχωρηθεί ηλεκτρονικά εντός 30 ημερών από την έναρξη της συμφωνίας μίσθωσης.

     3.   Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης κτηρίου. 

     Από τον Ιανουάριο του 2012 καθιερώθηκε στην χώρα μας η εφαρμογή του ΠΙΣΤΟΠΟΙΗΤΙΚΟΥ ΕΝΕΡΓΕΙΑΚΗΣ ΑΠΟΔΟΣΗΣ ΚΤΗΡΙΩΝ (ΠΕΑ), για όλες τις νέες μισθώσεις (ενοικίαση) ακινήτων.  Από την έκδοση του ΠΕΑ εξαιρούνται ακίνητα με χρήση βιοτεχνική, αποθήκης, εργαστηρίου, πρατηρίου καυσίμων, παρκινγκ (βλέπε άρθρο στη βιβλιοθήκη τεχνικών θεμάτων). Τα ΠΕΑ έχουν μοναδικό αριθμό πρωτοκόλλου που πρέπει να αναγράφεται στο μισθωτήριο του ακινήτου. Η διάρκεια ισχύος τους είναι δέκα έτη και εφόσον το ακίνητο ενοικιαστεί ξανά μέσα σε αυτό το διάστημα δεν χρειάζεται η έκδοση νέου. Χωρίς την έκδοση ΠΕΑ δεν γίνεται πλέον η καταχώρηση και αποδοχή των νέων ηλεκτρονικών μισθωτηρίων από την  ιστοσελίδα του Υπουργείου Οικονομικών, δηλαδή το TAXIS. Σε περίπτωση όμως ανανέωσης ή τροποποίησης όρων μισθωτηρίου δεν απαιτείται ενεργειακό πιστοποιητικό.   

     4.   Συμβόλαιο προμήθειας ρεύματος και φυσικού αερίου. 

Για να έχει κάθε ιδιοκτήτης (εκμισθωτής) το κεφάλι  του ήσυχο από μελλοντικούς μπελάδες, φρόνιμο είναι να φροντίσει ο νέος ενοικιαστής να πάρει στο όνομά του, τους λογαριασμούς ρεύματος και φυσικού αερίου (αν υπάρχει). Για να είναι σίγουρος ότι αυτό θα γίνει από την πλευρά του μισθωτή, πρέπει πριν την μίσθωση να μην υπάρχει ενεργή σύνδεση του ακινήτου με ρεύμα ή φυσικό αέριο. Αν λοιπόν ο προηγούμενος μισθωτής από αμέλεια ή αδιαφορία φεύγοντας από το ακίνητο δεν καταγγέλλει τα αντίστοιχα συμβόλαια, αυτό μπορεί να το κάνει ο ιδιοκτήτης προσκομίζοντας μια υπεύθυνη δήλωση στους προμηθευτές ρεύματος ή φυσικού αερίου, στην οποία θα αναφέρει ότι είναι ιδιοκτήτης του συγκεκριμένου ακινήτου αναγράφοντας τον αριθμό παροχής και ότι ο ενοικιαστής έχει αποχωρήσει. Εννοείται ότι ποτέ δεν πρέπει να αφήνει ο κάθε ιδιοκτήτης να εκδίδονται λογαριασμοί στο όνομά του, διότι σε περίπτωση που τους αφήσει απλήρωτους ο ενοικιαστής-χρήστης του ακινήτου, θα κληθεί να τους πληρώσει αυτός. Στην υπογραφή συμβολαίου ρεύματος ή αερίου απαιτείται συνήθως το μισθωτήριο, το ΑΦΜ και το ΔΑΤ του νέου ενοικιαστή καθώς και ένα ποσό ως προκαταβολή κατανάλωσης.  Επίσης για την σύνδεση του ρεύματος ίσως χρειαστεί ηλεκτρολογικό σχέδιο (υπεύθυνη δήλωση εγκαταστάτη ηλεκτρολόγου-ΥΔΕ). Τα  ηλεκτρολογικά σχέδια έχουν ισχύ 14 έτη για τις κατοικίες και 7 έτη για τα συνηθισμένα επαγγελματικά ακίνητα.

5.   Φορολογία  Μισθωμάτων από Ακίνητα.  

Με το φορολογικό νομοσχέδιο τα εισοδήματα που αποκτώνται από μισθώματα ακινήτων, από το 2013 και έπειτα φορολογούνται αυτοτελώς και δεν  αθροίζονται με τα υπόλοιπα εισοδήματα του υπόχρεου.  Η νέα κλίμακα φορολόγησης των εισοδημάτων από μισθώματα-ενοικία καθώς και οι διαδικασία απαλλαγής φόρου από ανείσπρακτα ενοίκια, περιγράφονρται αναλυτικά σε αντίστοιχο άρθρο (Φορολογία Μισθωμάτων από Ακίνητα). Τέλος το εισόδημα από την εκμίσθωση ακινήτων προστίθεται στα υπόλοιπα εισοδήματα του φορολογούμενου, για τον υπολογισμό της εισφοράς αλληλεγγύης.